Юридическое бюро • Агентство недвижимости

13 мая, 2012

Вопрос:

Как получить квартиру по ипотечному кредитованию (окончание)?

Ответ:

После того как вы определились с видом ипотеки, можно приступить к получению кредита.

 

Первый шаг. Обращение к риелторам. Выше уже упоминалось, что не стоит сразу идти в банк, потому что из множества банков риелторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах. Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в риелторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.

Риелтор сможет:

1) оценить ваши возможности получения кредита;

2) оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

3) выбрать подходящий банк и оптимальную схему кредитования;

4) собрать пакет необходимых документов (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

5) подобрать вариант квартиры для покупки через ипотеку (у банков есть определенные требования к квартирам, приобретаемым через ипотеку);

6) проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;

7) реализовать сложные схемы (например, получить кредит под "долевку" либо встроить ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

8) оформить сделку.

 

Второй шаг. Обращение в банк. Ваша задача - убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.

Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов.

1. Документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ, - большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание).

2. Подтверждение регистрации по месту жительства (прописка) либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит.

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации.

4. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты).

5. Документы, подтверждающие семейное положение:

- копия свидетельства о браке или о расторжении брака;

- если есть дети, копии свидетельств о рождении либо копии паспортов детей.

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья.

7. Военный билет.

8. Водительское удостоверение.

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

- копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

- документ о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года. Это может быть:

- справка по форме 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

- справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством организации;

- заявленный заемщиком доход, в устной форме подтвержденный его руководством либо проверяющими, выезжавшими на место работы потенциального клиента;

- краткая информация о роде деятельности организации и должностных обязанностях заемщика, резюме;

- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

- копия трудового договора.

Зачем банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку для того, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего потенциальных кредиторов волнуют такие аспекты:

- уровень образования и трудовой стаж заемщика - от этого зависит, сможет ли он при смене работы сохранить прежний уровень дохода;

- "активы" заемщика - наличие у него недвижимости, машины, ценных бумаг и т.п. Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать "активы", в глазах банка это большой плюс, поскольку данный заемщик склонен к накоплениям и, скорее всего, будет исправно выплачивать долг;

- "пассивы" заемщика - уже имеющиеся обязательства перед банками и прочими третьими лицами (кредиты, займы и т.п.). Этот фактор оказывает влияние на сумму кредита, поскольку заемщик должен иметь возможность погашать долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Основанием для отказа в кредите может быть неустойчивое финансовое положение работодателя, непогашенный кредит, судимость, а также профессиональная деятельность, связанная с риском для жизни: каскадер, альпинист, работник личной охраны.

 

Третий шаг. Получение в банке одобрения на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки. Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен представить в банк первичный пакет документов для ипотеки, обычно он имеет стандартный перечень (см. второй шаг). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После того как банк согласился выдать ипотечный кредит, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в ипотечный банк следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье (копия свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве), если кредит берут на жилье в строящемся доме.

2. Документы из БТИ - экспликация и поэтажный план.

3. Заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире).

6. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

На рассмотрение сведений об объекте (квартире) в банках уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья. Банк проверяет юридическую чистоту представленного заемщиком жилья, то, насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита.

 

Четвертый шаг. Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом. Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента государственной регистрации, поэтому вам нужно будет обратиться в регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится срок до одного месяца.

 

Пятый шаг. Оформление страховки. Страхование - обязательное условие ипотечного кредита.

Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

- страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

- страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т.п.;

- титульное страхование (риск утраты права собственности) - страхование права собственности заемщика на жилье, которое обычно требуется при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, так как существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул только в течение первых трех лет. Это существенно сказывается на общем размере страховых платежей.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, следует приобретать квартиру в доме с типовой планировкой или квартиру с перепланировкой, оформленной надлежащим образом. Также заемщику лучше не курить, не злоупотреблять алкоголем и вообще быть молодым и здоровым (это важно, так как договор комплексного ипотечного страхования включает страхование жизни и трудоспособности). Не все страховые компании требуют, чтобы заемщик проходил медицинское обследование, а обследование - это дополнительные расходы.

Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование - это регулярные ежегодные платежи, которые стоит сразу приплюсовать к выплатам по кредиту, чтобы понять, какую реальную сумму вы будете должны банку.

 

Шестой шаг. Заключение кредитного договора с банком. Для этого понадобятся:

- договор купли-продажи квартиры;

- договоры страхования.

На проверку документов обычно уходит один-два дня. Выдается ипотечный кредит по кредитному договору, заключаемому заемщиком и банком. В большинстве ипотечных банков форма договора не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная. Это именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения (кроме залога это может быть, например, рента) обязательно указываются в правоподтверждающем документе - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Залог. Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас - залог. Это и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. В настоящее время многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.

Согласия банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

- собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. Выше уже упоминалось, что ограничений по числу жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.

- квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.

На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.

Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение с квартиры снимается и согласование с банком не потребуется.

Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через шесть - восемь месяцев после выдачи займа.

Рента. Согласно ГК РФ договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в квартире продолжает прежний хозяин. Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и (или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника - плательщика ренты. Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно только с согласия жильца-рентополучателя, причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально.

Нужно иметь в виду, что приобретение квартиры, обремененной рентой, - дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди - получатели ренты по собственной инициативе или по подсказке предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Истцы ссылаются на невыполнение обязательств плательщиком ренты: продукты не покупали, лекарства приносили с опозданием и т.п. Суд, как правило, встает на сторону "обиженных", и собственник - плательщик ренты теряет квартиру, которая после расторжения договора возвращается прежнему хозяину. При этом траты на содержание и внесенные регулярные платежи не возмещаются, а денежную сумму, выплаченную за квартиру при оформлении ренты, могут возвращать годами.

Арест имущества. Он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений. Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы забывают снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они бездействуют - снимать обременение через суд.

Запрет на отчуждение квартиры. Это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

Аренда. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма.

Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями, а в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает "свободное" жилье.

Ипотека - не первый кредит. Многие банки на этот факт смотрят одобрительно, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но следует учитывать, что расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита. При определении размера кредита под ипотеку большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Но есть ипотечные банки, использующие другие схемы определения размера кредита. Из доходов заемщика вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.

Перекредитование. Обратите внимание на такую услугу, становящуюся все более популярной, как рефинансирование (перекредитование). Появление этой услуги связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам. Допустим, несколько лет назад, когда ипотека только начала развиваться и кредиты были дорогими, вы заняли деньги на квартиру, а теперь другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на больший срок. Рефинансировать свой ипотечный кредит выгодно заемщикам, которые выплатили заем менее чем на треть всего срока кредитования, а также при разнице ставок в среднем 1,5 - 2%. Кроме того, рефинансировать кредит можно для уменьшения ежемесячной нагрузки по платежам за счет увеличения срока кредитования или для получения дополнительных средств, например на ремонт квартиры.

Схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, выдает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали их изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история. Процесс перекредитования практически не отличается от подготовки к получению нового ипотечного кредита. Порядок сбора документов, примерно такой же, как и при оформлении обычного ипотечного кредита: заполнить анкету, представить копию заявления о досрочном погашении кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности).

Переуступка кредита может оказаться невыгодной:

1) заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;

2) единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета);

3) многие банки вводят "мораторий" на погашение "тела" кредита, т.е. первое время (обычно три - шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, решив перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.

Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти золотую середину: когда экономия на снижении процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.

Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, - это собственность ваша, а не банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Обычно банки входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, но тем не менее они реальны. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу. При существующем росте цен на недвижимость оставшаяся заемщику часть значительно превысит сумму, которую он вложил. На эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи квартиры).

На практике нередки случаи, когда заемщик скрывается от кредитора (банка). За это время сумма его задолженности значительно возрастает, и в будущем деньги, полученные за реализацию заложенной квартиры, уже не покроют долг. В итоге заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, но винить в этом он может только себя.

Для того чтобы не стать должником банка:

1) обязательно уточните у менеджера банка полную стоимость кредита. Она включает в себя не только процентную ставку, но и различные комиссии;

2) берите кредит, только если ежемесячные выплаты по нему не превышает 40% от дохода семьи;

3) согласуйте с банком график погашения кредита. Узнайте о существовании штрафов за просрочку выплаты кредита;

4) старайтесь не брать кредит под залог жилья, если не уверены в стабильном заработке.

 

Альтернативы ипотеке. Если по какой-либо причине ипотека не подходит как способ решения жилищных проблем, то возможны другие варианты приобретения жилья в кредит. К ним относятся: жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кредит.

 

Банковский потребительский кредит. Обычно недостающую сумму берут в виде кредита на неотложные нужды. Процентные ставки при этом выше ипотечных: порядка 16 - 18% - по валютным кредитам и 17 - 21% - по рублевым займам. Но кредит на неотложные нужды имеет несколько существенных преимуществ: во-первых, оформляется значительно проще ипотечного (не требуется большой пакет документов, подтверждение солидных заработков и т.п.), во-вторых, этот кредит не сопровождается залогом недвижимости, так что заемщик не рискует потерять квартиру в случае неуплаты (взыскания будут налагаться на другое имущество, а единственное жилье тронуть не могут).

Минусы такого кредита в сравнении с ипотекой: кроме более высоких процентных ставок относительно короткий срок погашения - обычно до пяти лет, а также ограниченный размер займа - в среднем до 1 млн. руб. или эквивалентной суммы в валюте.

 

Налоговый вычет. Как уже упоминалось, одним из плюсов ипотеки является получение заемщиком льготы по подоходному налогу на весь срок ипотеки.

В соответствии с НК РФ налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Право на получение налогового вычета имеют только лица, являющиеся плательщиками налога на доходы физических лиц. Проще говоря, это граждане, получающие официальную заработную плату, с которой удерживаются все налоги в казну, в том числе подоходный налог.

Приобретаешь квартиру ребенку - лишаешься льготы. Не стоит рассчитывать на получение налогового вычета, если вы оформляете покупку жилья на ребенка, пенсионера или безработного родственника, например домохозяйку. Такие лица, как правило, не имеют доходов, с которых взимается налог, а потому и налоговые льготы на приобретение жилья им не предоставляются.

На налоговый вычет имеет право каждый работающий россиянин при покупке квартиры, жилого дома или долей в них. Но такую возможность закон предоставляет гражданину только один раз в жизни. Исключение составляют налогоплательщики, использовавшие аналогичную льготу до 2001 года - до вступления в действие главы 23 НК РФ. Они сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении нового жилого дома или квартиры.

 

---

Калькуляторы:

Квартирный

Динамика цен

Ипотечный